存量房貸利率調(diào)整正式落地！9月25日起，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行正式對存量首套住房貸款利率進行調(diào)整。根據(jù)此前多家銀行發(fā)布的公告，對于原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸，客戶無需提交申請，各大行將進行集中調(diào)整。

哪些購房者的房貸利率能夠下調(diào)？能下調(diào)至什么標(biāo)準(zhǔn)？對房地產(chǎn)市場有何影響？

“LPR+高基點”調(diào)整為“LPR+低基點”

在浙江義烏工作5年后，陳楠希買了第一套房。最近，存量房貸利率進行批量調(diào)整，她成為受益人之一。

“我的貸款時間從2021年11月開始算起，貸款期限為30年。在調(diào)整存量房貸利率前，房貸利率按照LPR(貸款市場報價利率)加115個基點的方式計算，為5.45%，這樣算下來，每月該還房貸在1萬元出頭。存量房貸利率調(diào)整后，我的房貸利率調(diào)為LPR標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按4.3%執(zhí)行，每月還貸金額少了1000多元。”陳楠希說。

下調(diào)存量首套住房貸款利率，是近期備受關(guān)注的樓市重磅新政。

9月7日，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行分別發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)事項。9月25日，各家銀行開始正式下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。根據(jù)四大國有商業(yè)銀行發(fā)布的公告，此次調(diào)整的范圍，是今年8月31日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款。按照貸款發(fā)放時間，四大行的調(diào)整范疇基本劃分為2019年10月以前、2019年10月至2022年5月中旬、2022年5月中旬至2023年8月31日前發(fā)放的住房貸款。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析，根據(jù)時間劃分來看，在2019年10月前買房的購房者多在樓市走熱階段入手，當(dāng)時房貸政策較為嚴(yán)格，房貸利率普遍較高。在其他兩個時間段購房的，房貸利率也存在調(diào)整空間。

“通俗地說，房貸利率下調(diào)就是把房貸利率的計算公式做調(diào)整，每個月的月供根據(jù)調(diào)整后的新公式重新計算。”嚴(yán)躍進說。2019年10月，房貸利率“換錨”正式實施，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。“目前，絕大多數(shù)購房者的房貸利率都是按照‘LPR+基點’的方式進行的。在LPR不變的情況下，基點越高，購房者的房貸利率就越高，反之亦然。這次調(diào)整，其實就是把‘LPR+高基點’調(diào)整為‘LPR+低基點’。”他說。

比如，根據(jù)中國工商銀行的公告，2019年10月8日(不含當(dāng)日)前發(fā)放、按要求轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點；2019年10月8日(含當(dāng)日)至2022年5月14日(含當(dāng)日)發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點；2022年5月14日(不含當(dāng)日)后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20個基點。

“這次住房貸款利率調(diào)整，我的利率就從之前的LPR加64個基點下調(diào)為LPR，每個月能少還200多元房貸。”家住河北唐山的蘇晨陽說。

“二套轉(zhuǎn)首套”群體明顯受益

按照多家銀行發(fā)布的公告，此次調(diào)整面向的是存量首套房貸利率。也就是說，在8月31日前，金融機構(gòu)已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸，借款人可以直接申請調(diào)整房貸利率。

近期，“認房不認貸”政策正式落地后，不少“二套轉(zhuǎn)首套”的購房者提出了這樣的問題：我的住房貸款利率能隨之調(diào)整嗎？

“在執(zhí)行‘認房不認貸’政策后，原二套房貸被認定為首套房貸的借款人也可以申請降低房貸利率。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼告訴本報記者。對于持有超過一套房產(chǎn)的借款人，如果其中有一套住房有貸款，則原屬于二套房貸?，F(xiàn)將其他房產(chǎn)出售后，名下的一套住房成為家庭唯一住房、二套房貸變成首套房貸，可以申請調(diào)整。

此外，以中國農(nóng)業(yè)銀行公告為例，房屋購買時家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇?ldquo;認房又認貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的，也在此次房貸利率調(diào)整范圍內(nèi)。

北京“新市民”李琦就是前述一類購房者。2017年，他在老家貴陽購入了一套住房。兩年后，他又在工作地北京購置了一套二手房并申請了200萬元的貸款。“當(dāng)時北京執(zhí)行的是‘認房又認貸’政策，我之前雖然在北京沒房，但在外地有貸款記錄，所以按照二套房貸利率申請的貸款，利率為5.88%。”李琦說，今年9月1日，“認房不認貸”政策在北京落地，他的住房因此從二套房轉(zhuǎn)為首套房，執(zhí)行首套房貸利率，即LPR不加點。折算下來，每月能比之前少還2000多元房貸。

家住北京的呂莎則屬于“賣一買一”的置換類購房者。2020年9月，她“賣一買一”置換了一套新房，買入時按照二套房貸利率5.35%申請了貸款。“最近‘認房不認貸’政策落地后，我的房可以享受相應(yīng)房貸利率調(diào)整。9月25日當(dāng)天，我通過手機銀行APP看到房貸利率已經(jīng)調(diào)低到4.75%，一個月能省下將近500元錢。”她說。

“從具體操作來看，調(diào)整存量首套房貸利率主要有兩種方式：第一種是利率變更，由借款人與銀行協(xié)商變更存量房貸利率；第二種是以新?lián)Q舊，由銀行根據(jù)借款人申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸。從公告看，四家大型銀行均以利率變更為主。”董希淼說，“‘二套變首套’等特殊情況需要借款人主動發(fā)起申請，但多數(shù)銀行提供了線上申請渠道，能在最大程度上為借款人提供便利。”

減輕居民利息負擔(dān)，增強消費能力

業(yè)內(nèi)人士分析，此次多家銀行調(diào)整存量首套房貸利率，是順應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化的關(guān)鍵舉措。

今年上半年，受房貸利率下行、居民本身資產(chǎn)配置規(guī)劃、理財產(chǎn)品收益不理想等多重因素影響，全國多個城市出現(xiàn)“提前還貸潮”，客觀上對商業(yè)銀行收益造成了一定影響。在7月14日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾就提到，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高水平，這與提前還款大幅增加有較大關(guān)系。“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾說。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。

中國人民銀行有關(guān)負責(zé)人表示：“近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。”下降存量住房貸款利率，對借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資；對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

“我們預(yù)計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。”鄒瀾說，“存量房貸利率的降低可以減輕居民利息負擔(dān)，顯著增強消費能力。本次政策調(diào)整利好是中長期的，可持續(xù)為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，支持提升居民消費能力，有效促進消費增長。”

在董希淼看來，下調(diào)房貸利率有助于穩(wěn)定和擴大住房消費需求，進而促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。接下來，還可因城施策對限購、限貸、限售政策進行再優(yōu)化，如取消過于嚴(yán)苛的限購措施、調(diào)整存量二套房貸利率等，進一步從需求側(cè)發(fā)力激發(fā)住房消費需求。對于銀行而言，可以通過降低存款利率、加大信貸投放力度、發(fā)展財富管理業(yè)務(wù)等，進一步實現(xiàn)精細管理，對沖存量房貸利率調(diào)整對利潤和息差的影響。

廖睿靈（來源：人民日報海外版）

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