近期地方兩會陸續(xù)召開，多個城市的政府工作報告對住房或者房地產(chǎn)市場進行了部署，大多提到支持住房改善消費，樓市基本面正在發(fā)生變化。
與此同時，2月樓市成交量環(huán)比出現(xiàn)大漲。這也使得人們對房地產(chǎn)市場形勢的預(yù)期有所變化——樓市會不會迅速升溫，量價齊升？
各地密集促進住房消費
2月28日，成都市政府工作報告發(fā)布，提出堅持“房住不炒”，支持新市民、青年人、多孩家庭等剛性和改善性住房需求，進一步優(yōu)化金融服務(wù)政策，支持行業(yè)合理融資需求，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
2月27日，在2023年1~2月成都市經(jīng)濟運行調(diào)度會上，成都市市長王鳳朝強調(diào)要全面抓好重點領(lǐng)域穩(wěn)增長，其中第二個方面就是要抓好消費提振，包括“要更好釋放剛性和改善性住房需求”。
不僅是成都，在地方政府工作報告中，對住房或者房地產(chǎn)市場的相關(guān)表述大體分為兩類：一類表述為支持新市民、青年人等剛性和改善性住房需求，另一類表述為支持或者擴大住房消費。
其中，一些城市在政府工作報告中對房地產(chǎn)市場提出了更為詳細的政策措施，以及明確提出優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)有政策。
鄭州市政府工作報告明確提出，落實鄭州市支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展12條政策措施，適度調(diào)整限購區(qū)域、支持團購在售商品住房、確保新市民都市圈居民購房同等待遇、推進租購并舉、降低購房信貸負擔(dān)、落實認房不認貸等措施，開展人才八折購房、新市民購房等活動，解決好青年人才、新市民等群體住房問題，穩(wěn)定促進住房消費。
西安市政府工作報告則專門用一節(jié)來表述“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。要求堅持“房住不炒”定位，進一步優(yōu)化住房政策，支持剛性和改善性住房需求，規(guī)范發(fā)展長租房市場，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。持續(xù)解決房屋“辦證難”遺留問題。堅決打好“保交樓”攻堅戰(zhàn)，確保延期項目年內(nèi)交付80%以上。實施解決“回遷難”問題三年行動，強力推進安置樓建設(shè)和回遷安置工作。新籌建保障性租賃住房2萬套(間)，著力解決新市民、青年人的住房問題。
長春市更是從推動支柱產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和著力刺激消費需求兩個方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行部署，其中一些政策措施相比其他城市更為有力。
長春市政府工作報告提出，推動重點支柱產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其中，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，紓解優(yōu)質(zhì)房企困難，滿足合理融資需求。爭取國家專項貸款加快商品房去庫存試點，通過政府團購商品房，用于棚戶區(qū)改造回遷、保障性住房和租賃住房。
另外，長春將著力刺激消費需求。出臺新的房地產(chǎn)促進政策，繼續(xù)實施進城農(nóng)民、人才購房補貼以及“商轉(zhuǎn)公”等政策，建設(shè)房地產(chǎn)交易中心，持續(xù)舉辦房交會，商品房銷售面積突破550萬平方米。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向第一財經(jīng)表示，各地對住房消費的提法比較頻繁，也體現(xiàn)了政府對住房需求、住房消費的重視，購房政策可能會進一步寬松，但是這個寬松也不能理解為又會密集地出臺政策，現(xiàn)有的政策已經(jīng)比較多了，應(yīng)該以消化既有的政策為主。
西南財經(jīng)大學(xué)教授劉璐向第一財經(jīng)表示，“首套房”置業(yè)一直都是政策重點支持的對象，對于三套以上住房的購買，歷次樓市調(diào)控政策基本上都較為限制。介于兩者之間的二套房，明確表明“合理支持”的態(tài)度，實際上也是人民群眾消費升級在住房領(lǐng)域的體現(xiàn)，也是提升居住品質(zhì)的客觀需求。
實際上，從去年以來，各地市的樓市調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)松動。
中指研究院統(tǒng)計顯示，2023年以來，全國已經(jīng)有近90省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施過百次。據(jù)初步統(tǒng)計，2月已有46省市(縣)出臺政策49條，多地市場有所回溫，熱點城市出臺政策觀望情緒提升。多地落實首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)控機制，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。
樓市是否會迅速升溫
在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)市場形勢正在發(fā)生變化，“小陽春”似乎撲面而來。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月樓市成交量環(huán)比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市環(huán)比漲5.0%，廣州、深圳環(huán)比漲幅明顯，上海同環(huán)比均下降。二三線城市整體環(huán)比均漲超40%，僅溫州、福州環(huán)比下降，其中濟南漲幅明顯，環(huán)比上漲108.16%。庫存總量略有下降，深圳降幅較大，環(huán)比降幅4.89%。
不過，劉璐表示，今年春節(jié)后全國多地樓市有著較為明顯的回暖跡象，但是分化依然較大。
劉璐表示，一線城市和以成都為代表的二線城市，前期本來當(dāng)?shù)貥鞘邢抡{(diào)幅度就不大或沒有下調(diào)，當(dāng)前主要體現(xiàn)的是樓市新房和二手房的成交量放大較為迅速。價格方面，新房體現(xiàn)在優(yōu)惠減少；二手房體現(xiàn)在業(yè)主從觀望到惜售，價格有一定的上漲。這類城市由于經(jīng)濟基本面好，人口凈流入多，因此樓市向上發(fā)展的趨勢可以持續(xù)較長時期。
但是，劉璐表示，其他很多三四線城市和一些二線城市，前期樓市下調(diào)較為明顯，今年春節(jié)受到返鄉(xiāng)置業(yè)和政策利好等因素疊加，當(dāng)?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)了一定的回暖，但可持續(xù)性相對前一類城市來說要差一點。
嚴(yán)躍進也表示，老百姓的收入狀況還是有壓力的，1~2月的數(shù)據(jù)異動比較大，即使成交量大漲，也不能輕易判斷會迅速升溫，緩慢升溫的可能性還是比較大的，后續(xù)總體趨勢是看好的，但是中間要防范炒作的現(xiàn)象。
就在市場形勢出現(xiàn)細微變化之際，一些政策面變化的消息開始傳出。比如，今年1月，鄭州當(dāng)?shù)囟嗉毅y行的首套房貸利率從4.1%下調(diào)至3.8%，但是近日有消息稱鄭州首套房貸利率又將上調(diào)至4.3%。雖然這一消息未被證實，但是引發(fā)了市場的關(guān)注。
2月28日，義烏市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，即日起實施八條房產(chǎn)“新政”，其中從2023年4月1日起，義烏將取消鼓勵“團購”買房的政策，即取消去年“在備案價浮動基準(zhǔn)上，對‘團購’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以內(nèi)；對‘團購’20套及以上的可再下浮3%以內(nèi)；對‘團購’50套及以上的可再下浮5%以內(nèi)”的優(yōu)惠政策，市場優(yōu)惠將逐步恢復(fù)到平穩(wěn)狀態(tài)。
嚴(yán)躍進分析認為，該表述說明義烏對一些優(yōu)惠的購房政策做了微調(diào)。此次義烏的政策，充分說明一些細分的購房政策出現(xiàn)了變化，這也是今年以來全國首個明確取消優(yōu)惠的政策表述，具有信號意義。
嚴(yán)躍進認為，要客觀看待一些優(yōu)惠政策的收回。從某種程度上說，目前各地政策的大方向和框架依然是放松為主，但是局部領(lǐng)域可能會有微調(diào)。各地要從市場行情和購房者權(quán)益等角度做好工作，防范政策忽松忽緊對購房者帶來的困擾。同時也要求各地對既有的寬松政策做好宣傳，積極鼓勵合理住房消費需求的釋放。
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