手機(jī)、家電“以舊換新”活動(dòng)許多人都參與過(guò)，但住房“以舊換新”您愿意嘗試嗎?據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前已有超30城表態(tài)支持二手房“以舊換新”，10余城已落地推行相關(guān)政策。

記者注意到，目前各地出臺(tái)的房產(chǎn)“以舊換新”政策多采取由政府機(jī)構(gòu)、國(guó)企、開(kāi)發(fā)商等作為主體，通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助居民達(dá)到“賣(mài)舊房買(mǎi)新房”的目的。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此舉有利于盤(pán)活各地二手房市場(chǎng)，激活新房市場(chǎng)成交。同時(shí)，各地也應(yīng)考慮到政策的可持續(xù)性，算好回購(gòu)舊房后利用和運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)賬。

怎么換

國(guó)企或開(kāi)發(fā)商收購(gòu)舊房受關(guān)注

本月初，鄭州發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新 以舊換新”工作方案(試行)》，計(jì)劃在今年內(nèi)推動(dòng)10000戶居民成功進(jìn)行二手房置換。

鄭州為購(gòu)房家庭提供了兩種“以舊換新”模式，一種是由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司介入，直接收購(gòu)市民的二手房;另一種是享受政府政策支持，由市民自主在市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)住房。以上兩種模式均可享受減免契稅30%的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策。

很快，鄭州又出臺(tái)細(xì)則明確了“以舊換新”的條件限制，例如二手房性質(zhì)應(yīng)為普通商品住房、房齡不超過(guò)15年等。如購(gòu)房者選取由指定主體收購(gòu)房屋的模式，其購(gòu)買(mǎi)的新建商品房總價(jià)款還應(yīng)不低于二手房收購(gòu)總價(jià)款。

在流程方面，將由收購(gòu)主體支付二手房全部購(gòu)房款，其中二手房過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi)將直接支付至換房家庭，剩余房款則支付至換房家庭購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房開(kāi)發(fā)企業(yè)。

采取此類由國(guó)企或開(kāi)發(fā)商等主體直接收購(gòu)舊房模式的城市還有江蘇太倉(cāng)、江蘇蘇州相城區(qū)、連云港等地。還有城市僅選取了鄭州第二種模式，加大對(duì)“以舊換新”家庭的購(gòu)房政策支持力度。昨天，長(zhǎng)沙宣布“以舊換新”家庭可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠。

此外，沈陽(yáng)、鹽城等地采取的模式是發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼;杭州臨平區(qū)、寧波、濟(jì)南等城市則聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出了“換新購(gòu)”服務(wù)，即購(gòu)房者可在未售出舊房的情況下向開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)并鎖定新房房源，由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買(mǎi)新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購(gòu)金。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”。徐州、淄博、南京等10余個(gè)城市已落地推行這一政策。預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)推出這一舉措。

為何換

疏通“賣(mài)一買(mǎi)一”置換堵點(diǎn)

“房子不好賣(mài)了”，是近年來(lái)許多有置換需求業(yè)主的普遍感受。根據(jù)58安居客研究院發(fā)布的《全國(guó)百城二手房市場(chǎng)3月報(bào)》，今年3月，全國(guó)百城二手房在架房源量環(huán)比增加。其中，一線城市二手房平均在架房源為16.17萬(wàn)套，環(huán)比增加了15.8%。二、三線城市平均在架套數(shù)分別為8.27萬(wàn)套、2.60萬(wàn)套，環(huán)比增加了15.1%和12.6%。

但是，掛牌量增長(zhǎng)并不能說(shuō)明“拋售潮”來(lái)襲。另一份來(lái)自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前二手房掛牌房源價(jià)格調(diào)降比例占整體掛牌量三至四成，處于正常水平。貝殼研究院分析師表示，掛牌量增加的一個(gè)關(guān)鍵原因其實(shí)是換房需求的增加。

然而，由于預(yù)期不足等因素導(dǎo)致二手房交易不暢，使得許多改善型購(gòu)房者“賣(mài)一買(mǎi)一”計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，也進(jìn)一步拖累了新房市場(chǎng)。

“針對(duì)一些城市出現(xiàn)新房和二手房市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱甚至相互競(jìng)爭(zhēng)、循環(huán)降價(jià)的現(xiàn)象，迫切需要政府及時(shí)介入。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在存量房源足夠大、供求關(guān)系發(fā)生重大變化的形勢(shì)下，政府牽頭引導(dǎo)國(guó)企等主體收購(gòu)一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶型普通商品住房，能夠進(jìn)一步打通“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房鏈條，釋放改善型住房需求，促進(jìn)二手房、新房市場(chǎng)的活躍。

另一方面，李宇嘉認(rèn)為各地需要考慮可持續(xù)性問(wèn)題，警惕收購(gòu)房源出現(xiàn)消化不出去的情況。

下一步

購(gòu)房“政策禮包”持續(xù)輸送

實(shí)際上，近期針對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換需求利好政策層出不窮。

為了推動(dòng)換房交易，財(cái)政部、稅務(wù)總局早在2022年就提出對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”的置業(yè)人群，實(shí)行個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠，最高可全部退還。

北京在2023年4月從二手房交易環(huán)節(jié)入手，試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，將原需按順序先后辦理的房屋賣(mài)出、買(mǎi)入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，大大縮短交易時(shí)間。如今，海南省、無(wú)錫市、濟(jì)南市、南京市、福州市及深圳市坪山區(qū)等多地均紛紛推行“帶押過(guò)戶”政策。

除了支持置換需求外，今年以來(lái)，更全面的購(gòu)房“政策禮包”正源源不斷送到購(gòu)房者手中。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至4月8日，各地出臺(tái)樓市松綁政策達(dá)276次，覆蓋城市超160個(gè)。

從政策優(yōu)化調(diào)整方式上來(lái)看，除了推出住房“以舊換新”以外，還包括放寬公積金貸款政策、實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)、階段性取消首套房商貸利率下限等多種舉措。在加快建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面，各地分批提出了可給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，并推送給商業(yè)銀行，滿足房企合理融資需求。(記者 鹿楊)

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