王維硯
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有重慶、哈爾濱、蚌埠等30多個城市邁出房貸“商轉(zhuǎn)公”腳步，一些市民已經(jīng)享受到了政策紅利。不過，申請“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動產(chǎn)權(quán)證書，貸款置換對象限于純商業(yè)貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉(zhuǎn)公”。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。
連日來，多地重啟住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
“商轉(zhuǎn)公”，即將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉(zhuǎn)公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉(zhuǎn)公”腳步。
申請“商轉(zhuǎn)公”有限制條件嗎？入局的城市還會持續(xù)增加嗎？人們對于“商轉(zhuǎn)公”還有哪些期待？對此，記者進(jìn)行了采訪。
多地“商轉(zhuǎn)公”開口子
10月26日，四川德陽住房貸款“商轉(zhuǎn)公”政策實施首日，當(dāng)?shù)厥忻耨T先生成功辦理了“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。他算了一筆減負(fù)賬：之前的商貸利率是4.1%，現(xiàn)在公積金的利率是3.1%，“商轉(zhuǎn)公”后，預(yù)計可以貸款26萬元，能節(jié)省利息7萬多元，經(jīng)濟(jì)壓力小了不少。
隨著多地住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)重啟實施，一些市民已像馮先生一樣享受到了政策紅利。
“居民家庭用于購房的支出少了，用于其他方面的消費能力就有機(jī)會得到釋放。同時，也有利于推動剛需購房人群加快入場。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
不過，申請“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動產(chǎn)權(quán)證書，貸款置換對象限于純商業(yè)貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉(zhuǎn)公”。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。
例如，湖南長沙的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理；江蘇蘇州要求，“商轉(zhuǎn)公”的商業(yè)貸款為符合條件的存量首套住房商業(yè)貸款；黑龍江哈爾濱明確，“商轉(zhuǎn)公”的申請者應(yīng)是首次申請公積金貸款。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，公積金具有保障性、互助性，資金池相對較小。從全國層面來看，公積金貸款僅占整體房貸比重的16%左右，購房者應(yīng)該理性看待“商轉(zhuǎn)公”的限制條件。
房產(chǎn)證和還清商貸成“堵點”
隨著多地公積金政策松動，人們對“商轉(zhuǎn)公”的關(guān)注也持續(xù)走熱。
經(jīng)過檢索，在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”中，僅10月，關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)問題的留言就超過了50條。記者梳理發(fā)現(xiàn)，留言訴求主要集中在以下方面：有的購房者因為遲遲拿不到房產(chǎn)證無法辦理“商轉(zhuǎn)公”；有的地方“商轉(zhuǎn)公”需要先自籌資金還清商貸，購房者希望能創(chuàng)新政策，省去籌款周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)；一些市民期待所在城市加入開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的隊伍。
“公積金貸款和商業(yè)貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉(zhuǎn)公’的房屋產(chǎn)權(quán)明晰，這樣才能更有效管控貸款風(fēng)險。”北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣這樣解釋房產(chǎn)證是“商轉(zhuǎn)公”硬門檻的原因。
“購房者本來是想轉(zhuǎn)成公積金貸款省錢，但一些城市卻要提前籌錢還清商貸，減負(fù)前先增加一筆負(fù)擔(dān)，這是違背公積金便民導(dǎo)向的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
對于購房者“先還后貸”面臨的資金困難，一些城市已有解決方案。例如，安徽蕪湖推出“以貸還貸”方式，購房者向公積金管理中心申請“商轉(zhuǎn)公”，經(jīng)審查批準(zhǔn)并辦理抵押落實手續(xù)后，由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至商業(yè)銀行指定還款專戶；黑龍江哈爾濱、江西贛州等地采用“順位抵押”方式，在原商業(yè)貸款銀行與承辦公積金貸款業(yè)務(wù)受托銀行為同一家銀行的情況下，增加公積金管理中心為該房屋第二順位抵押權(quán)人，由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至約定還款賬戶用以結(jié)清原商業(yè)貸款。
參考個貸率動態(tài)啟停
對于“商轉(zhuǎn)公”城市擴(kuò)圍的期待，郭毅表示，截至2022年底，全國公積金的繳存余額是9.2萬億元，貸款余額是7.3萬億元，公積金使用效率已經(jīng)達(dá)到79%。這也意味著，一些城市的公積金貸款已經(jīng)滿負(fù)荷運行，而“商轉(zhuǎn)公”能否推出，取決于當(dāng)?shù)毓e金貸款的發(fā)放情況和繳存余額，公積金資金較為充足的地區(qū)才有可能推出。
記者注意到，各地在重啟“商轉(zhuǎn)公”政策時，均表示會參考個貸率(住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比)實行動態(tài)啟停。
不同城市對個貸率的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長沙明確，當(dāng)個貸率高于90%(含)時，暫緩“商轉(zhuǎn)公”預(yù)約及受理；哈爾濱則規(guī)定，個貸率連續(xù)6個月高于85%(含)時，將暫停受理“商轉(zhuǎn)公”。
今年以來，除“商轉(zhuǎn)公”外，一些地方還出臺了二孩以上家庭租房提取、同城轉(zhuǎn)移接續(xù)、擴(kuò)大靈活就業(yè)人員試點范圍、一人購房全家?guī)?、認(rèn)房不認(rèn)商貸等政策，增強(qiáng)靈活性，進(jìn)一步優(yōu)化公積金使用。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這些舉措能讓更多人享受到公積金政策，讓公積金被充分利用起來，保障居民合理住房需求，體現(xiàn)了公積金的普惠導(dǎo)向。
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