基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場又現(xiàn)新動態(tài)。10月26日，華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT，4單消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目獲得中國證監(jiān)會及深滬交易所受理。

消費是帶動經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，將進一步盤活優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)，促進消費領(lǐng)域投資發(fā)展，提升消費市場競爭力。同時，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體，一直受到市場廣泛關(guān)注。

首批項目正式受理

今年3月份，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，就推進REITs常態(tài)化發(fā)行、完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排、健全市場功能提出具體要求。同月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，提出優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

10月20日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。緊接著不到一周的時間里，市場便迎來了首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的受理。多位REITs業(yè)內(nèi)人士表示，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的受理，使得公募服務(wù)實體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向進一步擴容，公募REITs將進一步成為金融服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。

目前，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)市場化程度高、參與主體多元、存量資產(chǎn)可觀。以購物中心為例，我國已形成了體量巨大的存量購物中心。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米。但是，消費基礎(chǔ)設(shè)施項目投資周期長、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟需補充資本金，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則提供了很好的解決方案。

“消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可盤活優(yōu)質(zhì)的消費類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，讓公募服務(wù)實體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分的發(fā)揮。”華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，更重要的是，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在投融資效能轉(zhuǎn)型升級，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。

嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負(fù)責(zé)人王藝軍認(rèn)為，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有利于優(yōu)化消費場景，激發(fā)市場潛力，進一步擴大內(nèi)需、提振消費和拉動經(jīng)濟增長。同時，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs也將有助于擴大公募REITs市場的規(guī)模和深度，為投資者提供多元化的投資選擇，進一步豐富和健全公募REITs市場資產(chǎn)譜系。

據(jù)記者了解，在成熟的REITs市場中，購物中心等消費屬性資產(chǎn)已具備相當(dāng)規(guī)模。例如，截至2023年9月，美國零售業(yè)REITs市值占比達14%、新加坡零售業(yè)REITs市值占比達10%。

有此次被受理的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的原始權(quán)益人表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT能夠為打通“投融建管退”全鏈條提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時可利用資本市場的定價功能發(fā)現(xiàn)持有型資產(chǎn)的商業(yè)價值，幫助企業(yè)回收資金用于新項目的建設(shè)和已有項目的升級改造，進入良性發(fā)展循環(huán)。

底層資產(chǎn)特色鮮明

作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，消費基礎(chǔ)設(shè)施與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別。根據(jù)已披露的信息，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類型豐富，位于一二線城市的資產(chǎn)較多。

以中金印力消費REIT為例，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，該項目位于浙江省杭州市余杭區(qū)，隸屬于杭州市重要新興商圈——大城西板塊的黃金地段，具有較好的自然及人文環(huán)境與完善的周邊公共服務(wù)配套設(shè)施。自2013年開業(yè)運營以來，伴隨著杭州市消費市場的發(fā)展，不斷服務(wù)于杭州市和余杭區(qū)居民消費，輻射人口達百萬人，是杭州市具有重要影響力和區(qū)域代表性的標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)。

作為中金印力消費REIT的發(fā)起人，印力集團是國內(nèi)領(lǐng)先的消費基礎(chǔ)設(shè)施投資與運營管理企業(yè)，目前已在國內(nèi)53個城市布局164個項目。印力集團承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資，擬投向5個改擴建或新建購物中心項目。

此外，華夏華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬象城，是華潤置地體系內(nèi)的標(biāo)桿項目;嘉實物美消費REIT的底層資產(chǎn)是物美商業(yè)位于北京市中心城區(qū)的4個消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，是典型的保障首都基本民生的社區(qū)商業(yè)項目;華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)是長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個覽秀城產(chǎn)品，也是產(chǎn)品線中的旗艦產(chǎn)品?？梢钥吹剑?個項目的底層資產(chǎn)在當(dāng)?shù)鼐哂休^強市場競爭力，因此市場也普遍看好產(chǎn)品的未來投資回報。

值得一提的是，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs堅決落實“房住不炒”要求，部分項目構(gòu)建了有效隔離機制，在機構(gòu)、人員、財務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)等方面均獨立于住宅開發(fā)主體，實現(xiàn)回收資金封閉管理，能夠確保消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)，防范資金變相流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，為消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供了積極保障。

市場規(guī)模有望擴容

從2021年6月首批9只公募REITs在滬深交易所正式上市以來，公募REITs不斷上新，持續(xù)擴容。目前，我國公募REITs已發(fā)行29只產(chǎn)品，資產(chǎn)類型涵蓋生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等多種類型。此次首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的受理，預(yù)示著我國公募REITs底層資產(chǎn)將進一步擴容。

“首批消費類REITs項目獲正式受理，顯示出我國公募REITs已初步具備在保質(zhì)提效基礎(chǔ)上實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行的趨勢。”王藝軍說，目前我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局成型，將有效推進REITs產(chǎn)品常態(tài)化發(fā)行，推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

莫一帆認(rèn)為，消費基礎(chǔ)設(shè)施與人民群眾生活息息相關(guān)，公眾對消費基礎(chǔ)設(shè)施的認(rèn)知更親切，投資人的認(rèn)可度更高，消費基礎(chǔ)設(shè)施項目對管理人的主動管理能力也要求更高，資產(chǎn)想象空間和增長潛力一般也會更大。在當(dāng)前公募REITs持續(xù)擴容的背景下，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望充分激發(fā)公募REITs市場的活力。

同時，發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，可與資本市場共享消費基礎(chǔ)設(shè)施投資價值，通過管理人對消費基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)、靈活和高效的主動運營管理，為公募REITs市場提供具有韌性的產(chǎn)品，鞏固公募REITs市場繁榮，推動公募REITs市場快速發(fā)展。

“公募REITs政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點項目加速落地，隨著公募REITs試點資產(chǎn)范圍擴展至保障性租賃住房、新能源、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，預(yù)計未來公募REITs市場規(guī)模將持續(xù)擴容。”中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光表示，產(chǎn)品規(guī)模和種類的豐富，有利于吸引資金參與公募REITs投資，投資策略更加多元化，市場流動性不斷提升，REITs產(chǎn)品的長期投資價值和資產(chǎn)配置價值將進一步得到廣大投資者的認(rèn)可。

隨著我國公募REITs的加速發(fā)展、資產(chǎn)類型的持續(xù)擴容，也給基金管理人的管理能力提出了更高的要求。李耀光表示，REITs市場多元化水平不斷提升，扎實做好運營管理的各項工作實為重中之重。展望未來，一方面將與外部管理機構(gòu)在運營層面上緊密協(xié)作、各展所長、互相學(xué)習(xí)、共同進步，努力實現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運營，力爭使REITs產(chǎn)品的分紅能力達到預(yù)期;另一方面將繼續(xù)積極參與行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，探索不同基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型，優(yōu)化底層資產(chǎn)運營管理，力求切實有效地服務(wù)實體經(jīng)濟，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

莫一帆表示，將持續(xù)通過豐富的公募REITs管理經(jīng)驗和成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項目運營經(jīng)驗，最大化發(fā)揮基金管理人的運管能力，穩(wěn)定釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值，助力公募REITs市場健康發(fā)展。(記者 馬春陽)

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