房地產(chǎn)“5·17”新政發(fā)布至今已一個月有余，市場發(fā)生了哪些新變化?目前，保交房工作正在有力推進，作為其中的重要保障，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目的貸款審批金額已達9350億元。首付比例降低后，全國百城中已有超八成的城市明確執(zhí)行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%;房貸利率取消全國下限后，全國百城首套、二套房貸利率已普遍降至“3”字開頭的水平。

打好保交房攻堅戰(zhàn)

從供給端確保已售、在建的商品住房按時交付，這是穩(wěn)定需求端預(yù)期的前提與基礎(chǔ)。當前，保交房工作正在有力、有序推進。“國家、省、市三級已抽調(diào)精干力量，組建工作專班，實行集中辦公，統(tǒng)籌推進工作;同時，建立保交房項目信息系統(tǒng)，及時、準確跟蹤督導(dǎo)工作進展。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示。

5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議明確提出，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。“主要考慮通過摸清底數(shù)、分類處置、司法支持、建立長效機制等措施，打好城市商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)。”董建國說。一方面，摸清底數(shù)。城市政府要全面排查本市在建、已售的商品住房項目，鎖定難交付的項目，準確掌握存在的問題，建立項目臺賬。另一方面，分類處置。城市政府要按照市場化、法治化原則，指導(dǎo)項目開發(fā)企業(yè)制訂“一項目一策”處置方案。

在以上過程中，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制可發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)、有力推進的積極作用。今年1月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，搭建政、銀、企溝通平臺，幫助房企、金融機構(gòu)實現(xiàn)精準有效對接。自今年1月下旬至5月16日，在不到4個月的時間內(nèi)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”項目的貸款審批金額已達9350億元，全國已有297個地級及以上城市建立了該機制。

“‘白名單’由房地產(chǎn)項目公司自愿申報，由所在城市的區(qū)縣預(yù)審并提出名單，協(xié)調(diào)機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入‘白名單’，不符合條件與標準的則要實施整改，推動問題解決，形成閉環(huán)管理機制。”金融監(jiān)管總局副局長肖遠企說，此外，協(xié)調(diào)機制要負責(zé)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管流程，合理確認預(yù)售監(jiān)管資金的額度，并壓實房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項目公司的責(zé)任。

據(jù)悉，截至5月27日，中國工商銀行已審批通過“白名單”項目500余個，審批通過貸款金額超1500億元，將按照工程建設(shè)進度逐步投放;截至5月26日，浙商銀行一二批次協(xié)調(diào)機制的主辦行項目已達59個，授信金額187億元，累計放款76億元。“工商銀行各級分支機構(gòu)加強與協(xié)調(diào)機制對接，積極獲取項目清單，按照相應(yīng)條件和標準、參與審核把關(guān)納入‘白名單’的項目，建立授信審批綠色通道，確保符合條件的項目能進盡進、應(yīng)貸盡貸。”該行公司金融業(yè)務(wù)部相關(guān)負責(zé)人說。

對于那些資不抵債的項目，接下來，監(jiān)管部門將推動其進入司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。“要把維護購房人合法權(quán)益擺到首要位置，在此過程中，要堅決依法查處各類違法違規(guī)行為，不讓違法違規(guī)者‘金蟬脫殼’，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。”董建國說。

釋放合理購房需求

從購房門檻的角度看，5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。“調(diào)整后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。”人民銀行副行長陶玲表示，在城市政府確定的首付比例下限的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況，自主決定具體的首付比例。貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月末，百城中超八成城市已明確執(zhí)行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%。

從降低購房財務(wù)成本的角度看，進入今年6月，全國百城房貸利率已普遍降至“3”字開頭的水平。貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12個基點;二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26個基點。其中，5月首套、二套主流房貸利率分別較2023年同期回落55個基點、101個基點。此外，5月銀行平均放款周期為22天，依然維持著較快的放款速度。

值得注意的是，目前房貸利率已取消全國下限，實現(xiàn)了利率市場化。此前，全國首套房貸利率政策下限為5年期以上LPR減20個基點，二套房貸利率政策下限為5年期以上LPR加20個基點，各地結(jié)合自身實際，在全國下限的基礎(chǔ)上加基點。5月17日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。“取消房貸利率政策下限后，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況，自主決定利率水平，實現(xiàn)房貸利率市場化。”陶玲說。

與此同時，公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點。此前，5年期以上首套房公積金貸款利率為3.1%，下調(diào)各期限品種公積金貸款利率0.25個百分點后，5年期以上首套房公積金貸款利率降至2.85%。

記者走訪北京地區(qū)多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，“5·17”新政發(fā)布后，市場出現(xiàn)了小幅回暖，主要是前期積壓的觀望情緒進一步釋放，性價比最高的一波房源正在被消化。與此同時，大戶型成交量有所增加，改善性需求的購房者漸次入場。同時也發(fā)現(xiàn)，購房者并未表現(xiàn)出明顯的加杠桿意愿，底價成交明顯，成交價偏向穩(wěn)定。

陶玲表示，如果未來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生較大改變，人民銀行將適時恢復(fù)執(zhí)行政策下限或指導(dǎo)城市政府恢復(fù)政策下限，調(diào)節(jié)供需。

研究消化存量房產(chǎn)

中共中央政治局4月30日召開會議，強調(diào)要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

5月17日，陶玲在國務(wù)院新聞辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上表示，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。具體來看，保障性住房再貸款規(guī)模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

“這項政策是人民銀行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現(xiàn)多重目標。”陶玲說，一是加快存量商品房去庫存;二是加快保障性住房供給;三是助力保交房和“白名單”機制，房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，強調(diào)要加強制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴格避免新增地方隱性債務(wù)，切實防范道德風(fēng)險。其中，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及其所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

“新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策‘組合拳’的用意是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而不是過度刺激，更不是鼓勵投機。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，讓住房回歸居住的本質(zhì)，讓人民住上高質(zhì)量、合心意的好房子，才是房地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)致遠的關(guān)鍵。(本報記者 郭子源)

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